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6月2日，香港地产豪门郑裕彤家族旗下的新世界发展突发变故，遭遇“股债双杀”。多只永续债急跌，股价跌幅超6%。导火索是公司突然宣布四只永续证券延迟派息。这一消息也让这家老牌港资房企成为关注的焦点。
作为以“低杠杆”著称的港资房企代表，新世界发展为何出现流动性危机？从第三代接班人郑志刚辞任，到“长孙接替者”马绍祥上任两个月就宣布离职、女总裁黄少媚火线上任，再到郑志雯进入董事会，这场人事布局能否让新世界发展完成困境突围？
四只永续证券延迟派息，减负债成首要任务
5月30日，新世界发展发布公告称，其子公司发行的四只永续证券递延分派，包括7亿美元有担保优先永续资本证券、12亿美元永续债、5亿美元永续债以及10亿美元永续债，共计34亿美元。这四只永续债原定分派支付日期分别为6月9日及6月10日、6月16日及6月22日。
在业内人士看来，永续债延迟派息不会引发违约，但需要偿还的总金额将会累积。延迟派息说明企业短期现金流紧张，而且可能影响目前与银行的再融资谈判。
新世界发展是香港郑裕彤家族旗下的地产公司，作为港资地产商的新世界发展近年来因为流动性紧张备受市场关注。
今年1月20日，针对市场上传言其对现有财务债务(包括其债券)进行整体债务重组，新世界发展特地发布公告进行澄清。此外，1月23日，针对市场上有关债务的传言，新世界发展回应称，公司持续正常开展业务，并与权益人包括公司的贷款方以及债务证券持有人保持联系；同时，集团一直积极管理财务债务，自2024年7月至公告日期，新世界发展已就约177.61亿港元的现有银行贷款完成再融资。
港资房企多以“低杠杆”著称，新世界发展为何债务承压？财报显示，2024财年(2023年7月1日-2024年6月30日)，新世界发展股东应占亏损约196.83亿港元，这也是新世界发展近20个财年以来首次出现亏损。另据2025财年中期(截至2024年12月31日)业绩显示，新世界发展再次亏损66.33亿港元。对于亏损原因，新世界发展的解释是主要由于过去6个月市场宏观因素的快速变化，以致发展和投资物业项目市场价值下降。
值得关注的是，截至2024年12月31日，新世界发展借款总额为1464.88亿港元，其中322.1亿港元需在12个月内偿还，而现金及银行存款为214.18亿港元，有限制银行存款为4.4亿港元。
对此，在2025财年中期业绩发布会上，新世界发展行政总裁黄少媚表示，未来集团将以减低负债为首要任务，目标于2025财年实现260亿港元的资金回笼。
处置资产改善流动性，频繁换帅寻求突围
持续出售非核心物业，成为新世界发展保持现金流的举措之一。2024财年，新世界发展已经达成出售非核心资产80亿港元的目标，交易标的包括香港荃湾愉景新城商场及停车场全部权益、深圳前海周大福金融大厦北塔余下30%权益等。
在2025财年中期报告中，新世界发展表示，积极执行其资产处置计划，以实现若干资产的变现以改善流动性。
在出售非核心资产方面，在2025财年中期业绩发布会上，黄少媚表示，集团进行了不少大宗交易，香港亦出售了数栋写字楼。公司积极改善现金流，减低负债为首要任务，但仍要有合适的价钱，才会考虑出售。
此外，新世界发展表示，集团一直在与贷款方积极沟通，讨论若干银行及其他借款的再融资，包括重新审视财务契约。董事会认为，鉴于集团于2024年12月31日的资产净值为2166.45亿港元，并且有未抵押资产可为借款提供额外的信用增级，集团将能够再融资这些借款。
从目前来看，新世界发展的困境折射出高周转传统模式失效后，业绩持续亏损，盈利能力下滑，面临再融资压力。在业内人士看来，现任掌舵者黄少媚既要与时间赛跑完成流动性危机，更需要重构一套适应低增长时代的生存法则。
值得关注的是，近年来，新世界发展高层震荡不断。2024年9月，新世界发展行政总裁郑志刚辞任，由首席营运总监马绍祥升任新世界发展行政总裁。但在2024年11月，新世界发展宣布，由此前负责内地业务的黄少媚接替上任仅两个月的马绍祥，成为新任行政总裁；黄少媚全面负责集团在香港与内地的业务，并向主席郑家纯汇报。
今年4月24日，新世界发展又宣布了一系列重要的董事会变动和高管任命，其中，郑志雯已获委任为提名委员会成员，郑家纯将不再担任提名委员会主席及成员。
作为香港老牌“四大家族”，郑氏家族旗下拥有周大福、新世界发展、新世界百货中国、新创建集团四家港股上市公司。去年9月辞任新世界发展行政总裁的郑志刚，是郑裕彤家族第二代接班人郑家纯的儿子，曾被视为第三代接班人，而在郑志刚辞任后，郑家纯的女儿郑志雯又加入了董事会，这一人事变动又将给新世界发展带来怎样的改变？
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